許華芳千億賭局:瘋狂發債以住養商 押寶商管沖擊港股

寶龍地產總裁許華芳招牌式笑容背后賭性十足。

  寶龍地產總裁許華芳招牌式笑容背后賭性十足。

  自詡“怪人”、工作狂的他,早已坐上這張賭桌——公司2020年沖擊千億規模。

  寶龍地產以商業地產立身,曾與萬達集團齊名,最近幾年卻急速轉向住宅地產領域。

  公司借此快速上升:2017年銷售額首破200億元,2018年超400億元,今年550億元銷售目標已完成8成。

  老爹許健康雖仍是公司董事局主席,41歲的許華芳成為實際操盤這家企業的舵手。

  轉舵奔往千億房企俱樂部,他手里有兩張“王牌”:一張是以“住宅”養“商業”,一張則是剝離商管業務上市。雙管齊下情況下其實是個矛盾體:一邊要沖擊規模,一邊則要控制債務水平。

  如果千億目標沒有延后,今明兩年公司壓力甚大。

  “小萬達”發力住宅

  住宅地產業務周轉快、回報高,是寶龍地產(01238.HK)大力推進的業務板塊。沖擊千億目標,住宅地產業務重任在肩。

  斑馬消費梳理發現,公司加碼住宅地產業務的時間較晚,在2016年之后,其發展重心才向住宅板塊傾斜,商業地產逐漸“失寵”。

  為更直觀了解寶龍地產的商業和住宅板塊銷售變化,斑馬消費統計了公司從2014年至2019年上半年的銷售數據,商業、住宅業務兩個板塊的逆轉軌跡十分明顯。

  2014至2019上半年,商業地產銷售額分別占比公司銷售額的53.16%、57.71%、66.07%、36.53%、19.86%和20.12%,住宅地產銷售額分別占比公司銷售額的46.84%、42.29%、33.93%、64.47%、80.14%和79.88%。

  真正發生重大逆轉的是在2017年:商業地產成為配角,住宅成為業績主力。當年,住宅業務銷售額同比增長121.42%,商業地產銷售額下降34.56%。

  2017年,中國房地產行業競爭格局是強者更強,雖然房企集中度快速提升,實際整體銷售增速開始放緩。

  僅僅在2017年上半年,全國商品房銷售增速22%,隨著銀行信貸收緊和樓市密集調控政策出臺,諸多房企銷售增速呈現出下行趨勢。

  然而,公司拿地速度和規模卻大幅增長。

  從新增土地儲備來看,2016年至2018年分別新增13幅、18幅和29幅,新增土地儲備規模分別為382.31萬方、386.2萬方和574萬方。2015年,公司僅新增3幅地塊,土儲面積66.2萬方。

  2019年6月末,公司總土地儲備量達到2440萬方,已是2015年的兩倍。

  商業地產逐漸成為配角,住宅地產業務占據主場,公司也對商業和住宅用地比例作出大膽的調整和規劃。

  2018年,公司支出124億元土地款拿地29塊,其中,住宅用地占比56%,商業用地占比23%,車位用地占21%。

  2017年,公司首次為住宅地產“量身定做”369”高周轉模式(即3個月完成方案、6個月開始預售,9個月資金回籠),業績得到極大提升。

  公司的年銷售額在2017年首次突破200億元,達到208.82億元;2018年實現410億元;2019年前9個月,完成銷售額451.30億元,是今年550億元銷售任務的82.05%。

  剝離商管業務

  公司以商業地產發跡,巔峰時與萬達齊名,有著“小萬達”之稱。最近幾年資源逐漸向住宅傾斜后,公司商業地產項目的推進速度一度放緩。

  斑馬消費梳理發現,2016年至2018年,公司的商業項目開業數量分別為7座、5座和3座。

  2018年,新城控股(601155,股吧)旗下吾悅廣場開業19座,大悅城(000031,股吧)、華潤置地、旭輝控股等房企也在商業地產領域頻頻發力,寶龍地產的商業項目事實上已處于被動局面。

  這更會進一步影響到已剝離、正沖擊港股的寶龍商業。

  寶龍商業主要收入來源為租金和服務費收入,主要業務對象是公司及其下屬企業,大部分收入來自母公司及附屬企業。

  此前寶龍商業向港交所遞交的招股書顯示,2016年至2019年前4個月的收入分別為7.53億元、9.73億元、12.00億元、5.00億元。同期,純利分別為0.63億元、0.79億元、1.33億元、0.55億元。

  不過,寶龍商業自身狀況并不容樂觀,其資產負債率較高,2016年-2019年4月底,資產負債率分別為99.1%、94.5%,89.4%和86.6%,甚至超過今年上半年寶龍地產的資產負債率76.09%。

  公司主力產品線寶龍廣場旗下36出商業物業平均出租率為84.3%,中指院數據顯示,2018年商業地產百強代表企業重點項目平均出租率為93.8%。

  企查查顯示,寶龍商業還牽扯多起房屋租賃糾紛等。在同行業,目前寶龍商業的體量規模小,經營能力水平也尚待提升。

  此前,不少房企選擇將商業板塊分拆上市,通過資本市場的資金等優勢促進商業板塊發展。

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